各乡镇人民政府，县政府各部门，省市直各单位：

为落实《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）、《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2019〕95号）工作部署，进一步推进自然资源分等定级，建立自然资源政府公示地价体系，县政府决定对我县集体建设用地土地级别及基准地价、集体农用地土地级别及基准地价现予以发布，并就有关事项通知如下：

一、集体建设用地基准地价制订

（一）工作范围

此次工作具体的工作范围为彰武县域内的集体所有建设用地，地类范围为商服用地、宅基地与工业用地。制定区域范围覆盖面积为3623平方公里，图上量算集体建设用地（指商服、宅基地和工矿仓储用地）面积12637.72公顷。

（二）评估思路（技术路线）

按照《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507—2014）的要求，参照《农村集体土地价格评估技术指引》（中估协发〔2020〕16号），并结合彰武县实际情况，制定具体技术路线。

以网格为基本定级单元，采用多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值，采用总分频率法确定土地级别界限分值，依次划分土地级别；以土地定级为基础，用市场交易价格等资料分商服、宅基地和工矿仓储用地评估基准地价，“以级控价，以价验级”的技术路线，采用级别内样点均价法和样点地价与土地定级单元总分值拟合模型法相结合的方法评估基准地价。

（三）土地定级与基准地价评估方法

结合彰武县实际特点，彰武县集体建设用地采用因素法进行综合定级。即：选取能体现土地区位差异的经济、社会和自然等因素，作为影响土地级别的定级因素；聘请专家确定土地综合定级的因素体系及权重体系；根据定级因素特点编制资料调查表格，进行定级资料调查；按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分、作用分和服务半径；采用网格法划分基本定级单元，根据因素对土地级别的影响方式和影响范围计算定级单元因素影响作用分值；各个作用分值加权求和计算单元总作用分值，按总作用分值的分布情况，初步划分土地级别。

基准地价的评估则是利用调查的样点，采用收益还原法、剩余法和成本逼近法评估设定基准地价内涵下的商服、宅基地和工矿仓储用地的土地价格。在有样点级别（区域）内，根据样点地价的分布规律，通过土地定级确定的级别，计算各级别样点地价的平均值作为该级别（区域）的基准地价。样点不充足或缺失的级别，采用土地定级单元总分值与部分样点拟合法确定基准地价。

二、集体农用地基准地价制订

（一）工作范围

此次工作具体的工作范围为彰武县域内的集体所有耕地，制定范围面积为3623平方公里，实际涉及到的测算面积为集体耕地186774.42公顷（根据彰武县2019年耕地质量等别年度更新评价数据库统计），参照《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2017)，依据省厅要求，制定地类具体到耕地二级地类，即水田、水浇地、旱地。其中有旱地面积178406.94公顷，水浇地面积962.33公顷，水田面积7405.15公顷。

（二）评估思路（技术路线）

按照《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）的要求，参照辽宁省《国有农用地基准地价制定技术要点》，并结合彰武县实际情况，制定具体技术路线。

在已进行农用地分等的基础上，充分利用分等成果已有的资料和数据，进一步细化评价单元，进行农用地区位因素、耕作便利因素、土地利用状况的补充调查和分值计算等，在对分等指数进行修正的基础上确定定级指数，划分农用地级别。

在利用农用地定级成果的基础上，采用农用地投入产出资料，计算出其总投入、总费用、总成本，以此求出其单位面积的纯收益，以及利用农用地承包、转包、出租等交易资料求出单位面积样点地价，以均质区片（级别区片）内的样点地价的算术平均值做为该级别的基准地价。

（三）土地定级与基准地价评估方法

根据《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）的规定，定级方法有修正法、样地法和因素法三种。彰武县由于已经完成了耕地质量分等工作，且按照要求进行了数据库的更新，材料具有现势性，且比较完备，因此本次农用地定级选用修正法划分土地级别。并采用综合定级的方式划分农用地土地级别。

三、本通知自发布之日起执行。

附件：

1.彰武县集体建设用地基准地价内涵表

2.彰武县集体建设用地级别范围表

3.彰武县集体建设用地基准地价表

4.集体建设用地定级与基准地价图例

5.集体农用地地价内涵设定一览表

6.彰武县集体农用地定级与级别范围表

7.彰武县集体农用地基准地价表

8.集体农用地定级与基准地价图例

彰武县人民政府办公室

2025年6月12日

（此件公开发布）